在中國，當夫妻共同出售房屋時，夫妻往往會簽訂銷售合同，人們習慣了。長期以來，沒有人對房屋銷售合同的有效性提出異議，但近年來，一些人認為存在漏洞，并向法院提出了無效的銷售請求。然而，他們的請求遭到了法院的狙擊手。8月12日，隨著南通中級法院最終判決的送達，被告全、邵夫婦要求邵與原告張簽訂的房屋銷售合同再次失敗。

　　案例介紹

　　原告張某是海安某中介信息服務部的女業主。被告邵某和丈夫于1986年登記結婚。2002年4月22日，邵某對海安縣某小區某房屋(即本案爭議房屋)進行產權登記。產權證上標明房屋所有人為邵，產權為私有房地產，面積149.57平方米，共有人欄目未填寫。2003年4月，邵取得上述房屋國有土地使用證，證明土地使用者為邵。

　　2003年，邵在海安縣另一個社區買了一套房子，裝修后搬進了房子。此后，邵委托他的兄弟邵幫助出售上述訴訟房屋。

　　2004年2月24日，邵兄弟以自己的名義與原告張簽訂了房地產轉讓合同，轉讓價格為90800元；張支付房屋款項后，轉讓人交付所有房地產、棚鑰匙及附屬物品；轉讓人負責協助提供房地產轉讓所需的所有手續，費用由張承擔。合同簽訂后，經張要求，被告邵在張持有的房地產轉讓合同名稱和身份證號碼。

　　同年3月以來，原告張某四次支付了290800元的全部房款，均由邵兄收到后轉交給被告邵某。同年9月3日，張某在支付最后一筆房款后，當天入住房屋。在合同履行過程中，邵某將房屋土地使用證和房屋所有權證交給了原告張某。

　　后來，原告張要求被告邵協助辦理房屋轉讓手續，但被告邵從未協助過。今年5月8日，張起訴邵上法庭。海安法院受理后，被告邵申請后，法院將丈夫全部加入被告，共同參與訴訟。

　　法院判決

　　在審判中，原告張聲稱我與被告邵簽訂了房地產轉讓合同，按照合同支付了所有的房屋，邵也給了上述房屋和房屋產權證書，土地使用證書，但拒絕履行協助轉讓的義務，現在要求法院命令被告邵協助辦理轉讓手續。

　　被告邵辯稱，我和丈夫的關系一直不和諧，全年都在外面工作，所以我擔心一旦關系破裂離婚，經濟損失，所以我委托兄弟出售上述共同房屋；現在我丈夫已經知道了，明確表示不同意出售，為了考慮夫妻關系，我不同意把房子轉讓給原告張。此外，根據有關法律規定，我丈夫既未簽訂轉讓合同，也未事后承認，轉讓協議無效，現請求法院駁回原告張的訴訟請求。

　　被告全某辯稱，訴訟房屋是夫妻共同財產，邵某未經我同意單方面轉讓。根據法律規定，轉讓合同無效。兩名被告聲稱夫妻關系不正常，但未能提供可信的證據。

　　海安法院審理后認為，被告邵單獨購房后，原房屋閑置，其口頭委托兄弟出售原房屋符合常識，不違反法律規定。原告張與邵簽訂合同后，要求客戶邵明確委托，邵也親自簽字，加注身份證號碼，委托關系合法有效，后果由客戶邵承擔

。

　　兩名被告以爭議房屋為夫妻共同財產，未經夫妻共同同意為由，在法律和事實上難以確認買賣無效。從事實的角度來看，爭議房屋的產權證書并沒有注明共有人，房屋是共有房屋還是個人房屋本身也存在爭議。即使爭議房屋被視為夫妻共同財產，也應被視為被告邵夫婦平等協商的結果。因為本案從合同簽訂，到原告張四次支付房屋，再到邵將房屋及相關權利證書交給張，張實際入住，時間間隔不太短，沒有可靠證據證明兩名被告夫妻關系不和諧，被告邵辯稱全部不知道不符合常識。

        此外，據被告說，他得知他的妻子在出售爭議房屋后也試圖解決這個問題，但他在沒有解決的情況下外出工作，更不合理。從法律的角度來看，根據城市房地產管理法的規定，夫妻未經對方書面同意出售房屋的司法解釋，但在新的司法解釋中國也應該適用新的司法和新的司法解釋。然而，最高人民法對于如何適用新婚姻法。根據事實和法律分析，原告張有理由相信房屋銷售合同是夫妻雙方的共同意圖，兩名被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告張，因此張與邵之間的房屋銷售合同建立合法有效。

　　合同簽訂后，雙方應當依法全面履行義務。現原告張支付房屋款項，履行全部義務；被告邵還交付了房屋及相關權利證書，履行了主要義務，但仍應協助原告張轉讓房屋，因此應支持原告張的訴訟請求。因此，根據《中華人民共和國合同法》和最高法院關于婚姻法的司法解釋，被告邵夫婦在判決生效后一個月內協助原告張辦理房屋轉讓手續，相關費用由原告張承擔。

　　一審判決結束后，兩名被告拒絕接受，并提出上訴。南通中級人民法院審理后認為，一審認定事實清楚，法律適用正確，上訴人的上訴理由無法確定。因此，根據《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，判決駁回上訴，維持原判。

       深圳房產律師分析

　　本案主要涉及法律沖突或理解歧義時如何結合中國國情準確適用法律。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定：未經其他共有人書面同意，共有房地產不得轉讓?！吨腥A人民共和國婚姻法》第十七條第二款規定：夫妻有平等處理共同財產的權利。

       最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》的解釋

        第十七條規定：婚姻法第十七條關于‘夫妻共同財產，有平等處理權’的規定，應當理解為：

　　（ 1）夫妻在處理共同財產方面的權利是平等的。任何一方都有權決定因日常生活需要而處理共同財產。

　?。?）夫妻因日常生活需要對夫妻共同財產做出重要決定的，夫妻應當平等協商，達成協議。其他人有理由相信這是夫妻共同意圖的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意的第三人。

　　從上述法律和司法解釋中不難看出，《房地產法》要求的書面同意要求在婚姻法和相關司法解釋中沒有強制性要求，導致了法律之間的沖突。事實上，《房地產法》規定，1994年，一些規定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的鼓勵交易原則相沖突，不再適應《紐約時報》的要求。同時，新法律優于舊法律是法律適用的基本原則，因此婚姻法和司法解釋應優先考慮，夫妻處理重大共同財產，他人有理由相信夫妻共同意圖，對方不得以不同意或不知道為由對抗善意的第三人。 深圳房產律師?