20多年前，完成一項農村房屋買賣，因拆遷而引起的糾紛，賣方很后悔把買家告上法院。房產所有人與拆遷款是最高的？

　　日前，新昌縣人民法院審理了一起因拆遷引發的房屋買賣合同糾紛案件，由買方支付賣方房屋拆遷款10%。

　　拆除引起了房產所有權爭議

　　被告人梁某與原告石某不屬于同一個農村集體經濟組織。一九九八年三月，梁某和石某簽訂了一份房屋買賣協議，石某將他的農村房屋折價7萬元賣給梁某。簽約后，梁某支付了7萬元購房款，石某將上述房屋交付梁某使用。

        買房子之后，兩家公司就沒交房。到去年為止，涉案房屋所在的村莊還只是舊村改造的時候。梁某作為拆遷房屋的業主，與其所在街道辦事處簽訂了貨幣補償協議，房屋及其他財產共計237萬元。

       經了解，原房主石的繼承人認為此案所涉房屋為集體用地。農村宅基地不能轉讓或出售給非集體經濟組織成員，城鎮居民和其他農村集體經濟組織成員也不能向非集體經濟組織或個人購買住房。所以，雙方簽訂的房屋買賣合同作廢，并退還房屋。結果，雙方產生了爭議，石的繼承人隨后向法院起訴梁。

　　買賣農村房屋必須合法

　　法庭認定此案所涉房屋為農村房屋，梁不是石所在地村集體經濟組織成員。盡管本案所涉房屋已經交付并辦理了過戶登記手續，但由于違法行政法規的強制禁止，房地產買賣合同仍應無效。依照民法，合同無效或被撤消后，本合同所獲得的財產應返還。無法返還或不需要返還的，應當折價賠償。過失一方應賠償另一方的損失。如雙方均有過錯，應承擔相應責任。

       原被告因合同無效而獲得的財產應予以返還，并根據其過錯承擔相應的責任。鑒于該案涉及房屋與舊村改造存在矛盾，被告梁以前簽訂了貨幣補償協議，由石某轉讓的全部財產，包括本案所涉房屋，梁實際上已喪失對案件中房屋等一切財產的控制，由于不能客觀地返還，因此可以根據相應的拆遷補償進行折價補償。

       另外，石某明知該房屋無權處分，還主動與梁某簽訂了協議。相對于梁某而言，他的過錯更大，應承擔更多的過錯。身為這起案件的原業主，石某主動與梁某簽訂了商品房銷售合同，并收取了梁某按約定的全部購房款。這一案件中，石某以合同無效為由主張房屋權利，違反了誠信原則，對梁某造成的信任利益損失負主要責任。

       最終，法院根據本案的實際情況，判決確認雙方的合同無效，應返還梁的購房款，梁應返還石相應的房屋補償款，梁應返還石相應的房屋補償款和梁的過錯賠償責任。建議閱讀：利用晚餐為自己準備行動指導(超實用)

       深圳房產合同律師解讀

　　在《中華人民共和國土地管理法》中，農村村民只有一套宅基地，不能超過省、自治區、直轄市規定的標準。平均每個家庭的土地很少，無法保證有宅基地的地方。縣、區、市人民政府，應當在充分尊重農民意愿的基礎上，采取相應措施，保證農村村民的生活。鄉下人賣、租、贈房，再申請宅基地，不予批準。深圳房產合同律師