債務人不履行債務時，債權人有權以抵押財產折價或者拍賣的價格優先出售抵押財產。但是，如果抵押財產涉及外人的權益，外人能否阻止抵押財產的繼續執行？本文深圳債務糾紛律師分享了法院扣押債務人抵押財產的案件，因為局外人主張享有房屋所有權而暫停執行，債權人提出了執行異議訴訟。

　　案情簡介

　　1、吳與A公司簽訂了購買B房的銷售合同。A公司保證B房無糾紛，未設定抵押權或已清除原抵押權。吳委托B付清房款后，取得房地產權證、房屋交接書和鑰匙。

　　2、后來，由于a公司無法償還債務，法院向債權人姜申請查封其抵押的B房。吳提出異議，聲稱其是B房所有人。查封房屋侵犯其權益，法院裁定暫停執行。

　　3、姜拒絕接受，提起執行異議訴訟，要求繼續強制執行B房。經查明，吳乙支付的房款資金來源為預付款人。通過隨后的一系列轉賬，資金返還給預付款人的賬戶。此外，經調查，B房屋項目已關閉。
 

　　裁判要點

　　一審法院判決支持姜的訴訟請求。

　　一審法院認為，吳某提出執行異議的目的是排除對B房屋的執行。但是，對其異議的審查，應當依照《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱《執行規定》)第十七條(現修改為第十五條)的規定，即被執行人將其所有需要轉讓登記的財產出售給第三人，第三人已支付部分或者全部價款并實際占有財產，但尚未辦理產權轉讓登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已支付全部價款并實際占有，但未辦理轉讓登記手續的，第三人不得查封、扣押、凍結。

　　首先，雖然吳與A公司簽訂了B房屋銷售合同，并表示已支付了房屋款項，但從銀行對賬單中發現了資金回報現象。吳B支付購房款并轉入C賬戶。同時，吳B的資金來自C。吳沒有提供與C有經濟交流的證據，因此很難確定吳已支付了購房款。

　　其次，上述《實施條例》的實際占有是狹義占有，即吳實際入住使用，而不僅僅是簽署《房屋交接書》。從勘察和施工單位陳述來看，B房項目尚未完成，不符合交付條件。一審法院不承認《房屋交接書》的證明效力，也不采納吳實際占用B房的主張。

　　第三，吳在合同簽訂和履行過程中與常識不一致：（1）吳未簽訂合同即支付大宗住房款；（2）既不要求開具發票，也不要求預告登記；（3）如果a公司未兌現B房，沒有糾紛，沒有設定抵押權或取消原抵押權，則簽署房屋交接書；（4）吳未及時催促a公司申請B房產權證，因此B房被查封。

　　綜上所述，吳某提出執行異議的理由不成立。

　　吳某不服判決，提出上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。二審法院認為，吳某應提供證據證明已支付房款，并實際占有B房，在房屋銷售過程中沒有過錯。以上三個條件中缺一個，吳某主張不成立。關于房款的支付，吳某和A公司都拒絕解釋轉賬回流的原因和后果。一審法院認定吳某未支付房款，有事實依據。

　　至于房屋的實際占有，吳提供的證據一方面對證據本身的真實性存在疑問，另一方面也不符合實際入住的要求。根據事實，吳并沒有實際占用B房。至于吳是否有過錯，一審法院確認吳與a公司在房屋買賣過程中存在許多與常識不符的行為，有事實依據，從簽訂房屋買賣合同的時間、付款、房屋現狀、履行情況等事實。作為買家，吳沒有履行善意買家的注意義務。

　　律師觀點

　　深圳債務糾紛律師研究了本案涉及的執行異議、執行異議訴訟等問題。

　　在強制執行過程中，由于執行標的涉及第三方的合法權益，第三執行過程中更為常見。

　　執行異議訴訟是指當事人和外人對執行目標的實體權利有爭議，要求執行法院解決爭議而引起的訴訟。執行法律關系復雜，侵犯執行中的合法權益是不可避免的。因此，執行異議訴訟是執行救濟的重要途徑之一，對保護外人的實體權利、完善司法救濟制度、保護各方的合法利益具有重要意義。

　　在這種情況下，吳對執行的異議雖然起到了拖延執行的作用，但吳對房屋的主張并不符合《執行規定》的實質性要求。房屋銷售合同簽訂和履行的各種疑問不能排除吳與A公司惡意串通、對抗執行、逃避債務履行的可能性。因此，法院決定繼續查封和執行B房屋并非不當。

　　深圳債務糾紛律師提醒執行異議訴訟應注意提出時間和預先程序。外人對執行目標提出異議的，應當在執行程序結束前向執行法院提出。法院受理后，應當審查異議案件，并作出是否支持的決定。局外人，當事人不接受裁定，認為原判決錯誤的，按照審判監督程序處理；與原判決無關的，可以自裁定送達之日起15日內向人民法院提起執行異議訴訟。