案件詳情：今年8月，李曉蓓代表他的父親李金付與曹正雙就淮安市洪澤區銀座地產的一間房達成口頭買賣協議。曹正雙。唐艷于2017年1月18日把房子交給李曉蓓，李曉蓓裝修后居住。

　　2018年3月18日，曹正雙(甲方)李曉蓓(乙方).李金付(丙方)三方簽訂房屋買賣協議，《協定》規定：1。…(五)房屋實際上已于2017年1月18日交還乙方，并且已經裝修，乙方裝修費用由甲方支付肆拾萬元。二、甲方保證已經如實說明上述房產的權屬狀況及其他具體情況，保證其無任何擔保.無權屬爭議，保證不受他人的合理追索，如有與甲方有關的債權，則由甲方清理。計價方式、價款和違約責任按雙方約定的價格支付，總金額為人民幣伍拾肆萬元整，小寫540000元整；其中實際支付金額為540000元，按雙方約定的價格支付，房屋按揭貸款330000元。付款方式為：李金付已支付現金玖萬伍仟元，甲方已收到，協議簽訂之日李金付再支付現金伍萬元，并出具收條，余款由李金付支付。四、雙方商定，因李曉蓓為黑名單成員而無法辦理過戶登記手續，當條件成熟時(即李曉蓓清除黑名單)，甲方15天無條件協助乙方辦理過戶手續，如甲方以各種理由推脫，不協助乙方辦理過戶登記手續，直至產權證書登記為乙方時，將需承擔50萬元的罰款，如因種種原因推脫，未辦理過戶登記手續，需承擔50萬元的罰款。乙方應負責辦理過戶手續。

　　江蘇洪澤農村商業銀行股份有限公司與曹正雙.唐艷.蔣煒一案中，法院判決一項1694號民事調解書，三個債務人履行債務。2019年1月13日，淮安市洪澤區人民法院依江蘇洪澤農村商業銀行股份有限公司申請，以112號立案執行。2019年1月15日，作出112號執行裁定書，對位于曹正雙.唐艷名下的淮安市洪澤區銀座地產有限公司采取查封措施。此次拍賣的房產估價為112.8萬元，其中室內裝修價值12.4萬元。

　　2021年4月13日，李曉蓓向法院提起執行異議，并于2021年4月22日出具執行裁定書，駁回李曉蓓的異議。1月21日，買主胥海峰以最高價格964600元競得。1月28日，江蘇省淮安市洪澤區銀座地產豪景苑某室房地產的所有權歸買受人胥海峰，做出112號執行判決。1月25日，法院下達執行分配方案，確認拍賣房屋價值964600元，在此基礎上，中國農業銀行淮安洪澤支行拍賣、執行等費用分得310178.82元，實施者分得106038元，余款548383.18元，經江蘇洪澤農商銀行股份有限公司支付的款項為311519元，該款項為曹正雙。

　　初審時還查明，曹正雙共出具了五份收條，證明收到了145000元的李曉蓓購房款，雙方沒有異議。深圳上步律師向初審法院提出訴訟要求：1.判曹正雙。唐艷返還李曉蓓145000元購房款，墊付的房屋按揭貸款143000元；2.曹正雙.唐艷賠償李曉雯4500元；上述費用共計1152000元；4.由曹正雙。唐艷承擔本案的訴訟費用。

　　本案件初審爭議焦點是：1.李曉蓓要求曹正雙.唐艷雙還墊付的房屋按揭貸款143000元有無事實依據？2.李曉蓓要求曹正雙。唐艷共同賠償李曉蓓房屋裝修損失40萬元有無事實和法律依據？3.李曉蓓要求曹正雙.共同賠償房屋差價464000元有無事實和法律依據，初審法院認定，合同依法成立，受法律保護。李曉蓓和曹正雙、李金付簽訂的房屋買賣協議是合法有效的，雙方應按照合同規定履行義務。由于涉及到抵押的房屋，并且被法院強制執行，客觀上導致該合同無法繼續履行。由于付款者李金付表示其所有出資都歸李曉蓓所有，因此曹正雙.唐艷應返還李曉付已經支付的145000元。
 

　　在焦點1問題上，李曉蓓主張2016年9月至2021年3月每月償還住房抵押貸款2600元，共55個月143000元，由其償還。曹正雙.唐艷對2016年10月至2021年3月住房抵押貸款由李曉蓓償還表示認可。2016年9月李曉蓓主張由其自行償還住房抵押貸款，沒有提供相關證據證明，對李曉蓓主張不予以支持，故曹正雙.唐艷麗要求返還其貸款140400元。

　　就爭議焦點2，李曉蓓主張房屋裝修損失400000元，只提供買賣合同所載的價格，曹正雙.唐艷不予認可，李曉蓓也未提供其他證據來證明，故不予采信，但在法院112號執行案件中，拍賣會的成交價已確定為106038元，故曹正雙.唐艷應給付李曉蓓106038元。

　　關于爭議焦點3，一審法院認為，涉案房屋在法院其他案件執行過程中被查封、拍賣，且雙方當事人在簽訂房屋買賣協議時，涉案房屋已設置抵押權，因而導致房屋買賣協議不能履行，雙方應能夠預料，均存在過錯。涉案房屋成交價格為858562元(964600元-106038元)，李曉蓓購房時約定購房款為540000元，故房屋差價為318562元(858562元-540000元)。深圳上步律師綜合買賣雙方的過錯程度、李曉蓓占有、使用房屋的情況，酌定曹正雙、唐艷向李曉蓓支付房屋差價損失191137元。

　　一審法院判決：曹正雙、唐艷返還李曉蓓購房款145000元、給付李曉蓓房屋按揭貸款墊付款140400元、賠償李曉蓓房屋裝修損失106038元、房屋差價損失191137元，合計582575元，于判決發生法律效力之日起十日內付清。曹正雙、唐艷上訴請求：撤銷一審判決，改判不支持房屋裝修損失和差價款，一、二審案件受理費由被上訴人承擔。

　　事實和理由：1．被上訴人應當承擔房屋買賣協議不能履行的法律責任。房屋買賣協議簽訂后，上訴人多次催促過戶，被上訴人以其在執行黑名單為由遲遲不愿過戶，后該房屋被法院強制執行公開拍賣，直接導致雙方合同無法繼續履行，責任完全在被上訴人；其次，在被上訴人對法院執行涉案房屋提出執行異議案件中，法院裁定認定被上訴人涂改合同條款內容，由此該買賣合同應屬無效合同，上訴人不應支付差價款；

　　2．涉案房屋雖設有抵押，但不影響房屋進行交易，一審判決認定涉案房屋設有抵押，導致買賣協議不能履行，法律適用錯誤；

　　3．買賣協議因不能履行而解除，但房屋已由被上訴人使用多年，被上訴人應支付該房屋占用費；

　　4．被上訴人的裝修損失已通過112號案件執行分配方案獲得賠償，其已經不存在裝修損失，一審判決上訴人賠償被上訴人裝修費錯誤。

　　李曉蓓辯稱，被上訴人不應獨自承擔合同不能履行的責任，上訴人陳述多次催促過戶不屬實，被上訴人對于房屋抵押一事亦不知情，在合同履行過程中，被上訴人從未見到過涉案房屋的產權證，被上訴人亦不存在占用房屋給付占用費問題，被上訴人對房屋進行裝修、繳納物業費都是得到上訴人的認可同意，由于被上訴人未能取得房屋，相應的裝修費用應當由上訴人給付。審法院經審理查明事實與一審判決認定事實一致，二審法院予以確認。

　　二審法院認為，不動產物權登記對外具有對抗第三人的效力，不動產物權的轉移系以變更登記為標志。雙方當事人在簽訂涉案房屋買賣合同后，雖然完成了交付和給付大部分購房款的義務，但雙方一直未對涉案房屋辦理過戶手續，其權屬仍顯示為上訴人，此間，由于上訴人未能妥善處理好欠付的案外人債務，導致涉案房屋被法院強制執行，且上訴人在三方協議中明確承諾“房屋不受他人合法追索，若發生與甲方有關的債權債務，概由甲方(曹正雙)清理”，從而使被上訴人過于輕信上訴人的承諾，放任了不及時過戶可能產生的風險，后因上訴人未能完成清理債務的義務，導致房屋被司法拍賣，雙方合同目的不能實現，雖雙方均有責任，但上訴人應負主要責任，由此帶來的房屋差價損失，上訴人應承擔相應的責任。上訴人主張系被上訴人一方原因拖延不過戶，被上訴人不予認可，上訴人亦未能提供證據證實，故對上訴人關于不能過戶系被上訴人一方責任主張，二審法院不予采納。

　　涉案房屋雖設有抵押，但不影響交易，故一審判決對雙方簽訂的合同認定有效，符合法律規定，上訴人上訴中既主張設定抵押可以交易，又主張合同無效，觀點相互矛盾，二審法院對其抵押可以交易觀點予以采信，但設定在涉案標的物上的抵押登記，在未解除抵押登記情況下，必然影響到合同履行中的過戶行為，因此，未解除抵押登記系導致合同未能完全履行的因素之一。

　　深圳上步律師鑒于雙方構成房屋買賣合同關系，非房屋租賃關系，故不涉及房屋租賃費用，因合同解除對雙方均產生損失，而上訴人的損失在房屋的增值中已經得到彌補，其要求被上訴人給付房屋占用費，無事實和法律依據，至于房屋裝潢損失，已經在法院112號執行案件中予以確定，拍賣成交價格中的106038元裝修費用應歸被上訴人所有，一審判決上訴人給付被上訴人裝修損失106038元不存在重復計取問題。綜上，上訴人上訴理由不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，判決正確，程序合法，應予維持。深圳合同糾紛律師咨詢