案情簡介：2008年，博望區某村民委員會征用楊某農田后，將在村集體土地上建造的兩套安置房作為經濟補償。之后，楊和妻子以13萬多元的價格將一套安置房賣給了另一個村莊的劉和妻子。第二年，劉和妻子裝修完房子后一直住在這里。在此期間，由于房屋外墻泄漏，重新修復。2011年，雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定楊和妻子保證房屋所有權清晰，對房屋擁有全部所有權。如有產權或債務糾紛，楊和妻子應負責并承擔相關民事責任，并賠償經濟損失；雙方不得單方終止合同，不得違反合同約定的義務，否則應賠償對方違約金1萬元，并承擔給對方造成的一切經濟損失。2018年，劉和妻子把以前的房子賣給局外人。
 

　　目前，楊夫婦在農村集體土地上建造了涉案房屋，無法辦理房屋產權證、轉讓或在市場上交易；業主一直在村委會備案；雙方不屬于同一集體經濟組織的成員，不能以宅基地和集體土地上買賣房屋為由向法院提起訴訟，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，劉夫婦返還房屋。目前房價大幅上漲。庭審中，楊夫婦涉案房屋市值60萬元。
 

　　劉夫婦辯稱，本案涉及的銷售合同是雙方的真實意圖，并已實際履行，沒有《合同法》第五十二條規定的無效；楊夫婦出售房屋多年后，主張房屋銷售無效，違反誠信原則，不利于交易秩序的安全穩定；無效的，賣方應承擔主要責任，并給予損害賠償。
 

　　爭議焦點:本案涉及的《房屋買賣合同》是否有效，楊夫婦是否能支持返還房屋的主張？
 

　　判決理由：
 

　　1.房屋買賣合同的有效性。《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。第十條規定，農民集體所有的土地依法歸村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓或者出租用于非農建設。農民集體所有的土地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與具體身份有關。非集體經濟組織成員無權取得或者變相取得。本案中，楊夫婦和劉夫婦不屬于同一個農村集體經濟組織。雙方簽訂《房屋買賣合同》買賣的房屋建在農村集體土地上，未辦理相關土地、規劃和產權證書；此外，劉夫婦在本案法院辯論結束前未取得楊夫婦所屬農村集體組織成員資格。《房屋買賣合同》違反現行政法律法規，依法無效。
 

　　2.關于涉案房屋是否應當返還的問題。《中華人民共和國合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，應當返還合同取得的財產；不能返還或者不需要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應當承擔相應的責任。因此，合同無效后，不一定會有返還財產的后果。本案屬于特殊情況下農村房屋買賣合同糾紛。是否返還房屋，應根據案件的具體情況考慮合法性和合理性原則。首先，從尊重歷史、照顧現實的角度來看，涉案房屋屬于拆遷安置房。房屋買賣是雙方的真實意思。合同簽訂后，劉夫婦按合同支付房款，楊夫婦按合同支付房款。事實上，合同已經完成。第二，從維護誠信原則和規范當事人交易行為的角度來看，楊夫婦很長一段時間都沒有對涉案房屋提出異議。如果房價上漲，劉夫婦將因合同無效而被責令返還房屋，楊夫婦將遭受巨大的信任，楊夫婦將從合同無效的角度妥善處理。第三，從合同無效的角度來看，雙方的后續權益沒有得到無效。第三，雙方都沒有考慮到無效的后續權益。
 

　　最后，法院裁定楊夫婦與劉夫婦簽訂的房屋買賣合同無效，駁回了楊夫婦返還房屋的訴訟請求。宣判后，楊夫婦拒絕接受上訴，二審后維持原判。
 

　　法官后語：在農村房屋買賣案件中，買賣雙方不是同一集體經濟組織的成員。轉讓農村房屋和宅基地違反法律、行政法規的禁止性規定無效；但合同無效后，不一定有返還財產的后果。在這種情況下，公平誠實信用的原則是非常必要的。不適用的原則會打破分配的利益模式，損害市場交易秩序的安全穩定，違反合同精神，影響人們簡單的道德觀念。背后的法律原則來自一句古老的諺語，即沒有人應該從他們的不誠實行為中獲利。深圳上步律師房屋買賣律師