20多年前完成的一宗農村房屋買賣，因拆遷而引起的爭議，賣方反悔將買方告上法庭。房主和拆遷款的最終去向？

　　近日，浙江省紹興市新昌縣人民法院對此案作出一審判決，判決該房屋買賣合同糾紛一案，以買方支付賣方房屋拆遷款的10%。

　　房屋拆遷引發了房產權屬糾紛

　　被告人梁某和原告石某不屬于同一農村集體經濟組織。一九九八年三月，梁某與石某簽定房屋買賣協議，協議規定：石某將自己農村住房折價7萬元賣給梁某。協定簽署后，梁某支付了購房款70000元，石某將上述房屋交付梁某使用。

　　買了房子之后，兩個人再沒有來往。直至去年，案件涉及房屋所在村莊適逢舊村改造，梁某作為被拆除房屋的業主，包括案件中所涉房屋的全部房主及其他財產與其所在街道辦事處簽訂了《房屋貨幣補償協議》，共計補償金額237萬元。

　　案件涉及的房屋為集體土地，原房主石某的繼承人認為，該房屋為集體土地，按照“房產一致”原則，不得將農用地轉賣給非集體經濟組織成員，同時，城鎮居民和其他農村集體經濟組織成員也不得向非集體經濟組織或個人購買農村宅基地上的房屋，因此，買賣雙方訂立的房屋買賣合同無效，并退還房屋。兩人由此引發爭議，石某的繼承人遂提起訴訟，將梁某告上法庭。

                                                                                      

　　買賣農房必須合法

　　法庭審理認為，案件中房屋系農村房屋，梁某并非石某所在村集體經濟組織成員，盡管案件涉及房屋交付，并辦理了過戶手續，但該房地產買賣契約因違反法律，而屬于無效。依據民法，合同無效或被撤銷后，因該合同而取得的財產，應當返還。無法返還或無必要返還的，應當折價賠償。過失一方應賠償另一方因此而遭受的損失，雙方均有過錯的，應分別承擔相應的責任。

　　判決原審被告人因無效合同而獲得的財產應予以返還，并根據其過錯承擔相應的責任。因該案所涉房屋適逢舊村改造，依被告梁某先前簽訂的房屋征收貨幣補償協議，收繳了包括案件所涉房屋在內的從石某處轉移的全部財產，被告人梁某實際已經喪失了案件中房屋等全部財產的支配權，客觀上已不能收回，因此，可以根據相應的拆遷補償款進行折價補償。

　　另外，石某明知本案中房屋無權處分，仍然主動與梁某簽訂協議，其過錯較梁某大，應承擔更多的過錯。且身為案件涉房屋原主人的石某，主動與梁某簽訂房產買賣合同，并且還收取了梁某按約定支付的全部購房款，在此情況下，石某又以協議無效為由主張房屋所有權，由于違反了誠實信用原則，其主要責任就是因梁某引起的信賴利益損失。

　　最后，法院結合本案實際，判決確認雙方的合同無效，石某應返還梁某所購房款，梁某應返還其房屋補償款，梁某應退還其所欠房屋補償款，梁某承擔90%的過錯責任。

　　深圳房產買賣律師提醒

　　農村村民一戶只有一處宅基地，按照《中華人民共和國土地管理法》，不能超過省、自治區、直轄市規定的宅基地面積。由于人均耕地少，無法保證一戶有一套宅基地，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準，保障農村村民的住房安全。農民在出賣、出租、贈與房屋后再次申請宅基地的，不予批準。深圳房產買賣律師?