一、本條的緣由

　　本條直接源自《物權(quán)法》（已于2021年1月1日廢止，下同）第15條，規(guī)定物權(quán)變動(dòng)的效力是否發(fā)生不影響債權(quán)合同的效力。
 

　　二、本條規(guī)定的主要內(nèi)容

　　本條明確規(guī)定了物權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)原因的效力應(yīng)當(dāng)區(qū)分判斷，實(shí)質(zhì)上是明確了兩層內(nèi)涵，一是原則上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是物權(quán)變動(dòng)的構(gòu)成要件，二是該要件并不影響物權(quán)變動(dòng)的原因行為的效力。

　　本條規(guī)定中的“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同”，是指以發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)法律關(guān)系，主要是債權(quán)合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，也是引起物權(quán)變動(dòng)的原因。例如，當(dāng)事人訂立房屋買賣合同后，出賣人負(fù)有向債權(quán)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，該房屋買賣合同即為當(dāng)事人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)讓登記的原因，也是引發(fā)物權(quán)變動(dòng)法律效果的原因。
 

　　三、本條規(guī)定特別評注

　　當(dāng)事人簽訂債權(quán)合同后，并不是在任何情況下都能夠完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。如“一房二賣”的情形下，或是出賣人不享有對不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)時(shí)，就可能無法辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果。然而，不應(yīng)因物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)而影響對債權(quán)合同效力的判斷。當(dāng)事人訂立的旨在設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，屬于債權(quán)合同的范疇，應(yīng)受債法的合同法規(guī)范，無須與登記捆綁在一起。依合同法法理，除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反合同有效要件，就是有效的合同。因此，即使因客觀情勢發(fā)生變遷，處分不動(dòng)產(chǎn)但物權(quán)變動(dòng)不可能實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人訂立的合同也不因此受影響，即不因物權(quán)未變動(dòng)妨礙債權(quán)效力的發(fā)生。債權(quán)合同有效的情形下，因無法辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的，債權(quán)人還可以基于有效合同享有的債權(quán)，督促債務(wù)人及時(shí)履行合同義務(wù)，請求債務(wù)人依法承擔(dān)違約責(zé)任。適用本條規(guī)定，應(yīng)把握以下三個(gè)方面的理念：
 

　　1.物權(quán)行為和原因行為相區(qū)分的原則是“物債二分”下重要的基本原則，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，是由債權(quán)與物權(quán)的性質(zhì)決定的。依合同產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是基于當(dāng)事人意思自治產(chǎn)生的，對當(dāng)事人雙方具有約束力。合同自雙方合意達(dá)成之日起就產(chǎn)生效力，屬于相對權(quán)的范疇，無需公示，合同效力獨(dú)立存在，也不因合同履行出現(xiàn)障礙而影響到對合同效力的判斷。相比債權(quán)，物權(quán)原則上是一種絕對權(quán)、支配權(quán)，具有排他效力，不僅約束雙方當(dāng)事人，更具有對世效力。為保障交易安全，物權(quán)的變動(dòng)必須依賴法定的物權(quán)變動(dòng)中的公示行為，即標(biāo)的物的交付（動(dòng)產(chǎn)）或者登記（不動(dòng)產(chǎn)）。物權(quán)變動(dòng)原則上只能在交付或者登記后才能生效。
 

　　2.將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，是由我國現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的模式?jīng)Q定的。在《民法典》的編纂過程中，學(xué)界對“合同”的概念是僅指債權(quán)合同還是包括物權(quán)合同在內(nèi)的廣義合同提出過質(zhì)疑。有學(xué)者認(rèn)為， 《合同法》（已于2021年1月1日廢止，下同）所說的“合同”實(shí)際就是指“債權(quán)合同”而不包括“物權(quán)合同”。（崔建遠(yuǎn)：《合同法》， 北京大學(xué)出版社2013年版，第1頁。）有學(xué)者則主張《民法典》中的合同應(yīng)采取廣義合同的概念，認(rèn)為合同是當(dāng)事人意思表示一致的協(xié)議，因此不應(yīng)完全限于債權(quán)債務(wù)合同，而是涉及整個(gè)民事關(guān)系。（王利明：《合同法研究》（第1卷），中國人民大學(xué)出版社2015年版，第8～10頁。）按照《民法典》現(xiàn)行體系安排，應(yīng)當(dāng)將本條中的合同限定在“債權(quán)合同”的范圍內(nèi)。這是因?yàn)?，按照主流觀點(diǎn)，我國目前對物權(quán)變動(dòng)采取債權(quán)形式主義模式，即“債權(quán)合意+物權(quán)公示”可以引起物權(quán)變動(dòng)，而并未進(jìn)一步區(qū)分物權(quán)合意。對于合同概念的定義也規(guī)定在《民法典》合同編，而非《民法典》總則編，這意味著并未將合同概念作為公因式予以提取，故合同的概念定位應(yīng)該限于合同編下的合同，而非可以作為《民法典》公因式的合同?！睹穹ǖ洹返?65條第2款規(guī)定：“依法成立的合同， 僅對當(dāng)事人具有法律約束力， 但是法律另有規(guī)定的除外。”第468條則進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“非因合同產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，適用有關(guān)該債權(quán)債務(wù)關(guān)系的法律規(guī)定；沒有規(guī)定的，適用本編通則的有關(guān)規(guī)定，但是根據(jù)其性質(zhì)不能適用的除外。”因此，本條中的“不影響合同效力”，其含義應(yīng)是在我國采債權(quán)形式主義模式下，登記形式的不滿足只能影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，而對債權(quán)合意不產(chǎn)生影響，即“不影響合同效力”應(yīng)當(dāng)解釋為不影響當(dāng)事人之間債權(quán)合同的效力，如此才符合《民法典》整體的體系安排。
 

　　3.區(qū)分債權(quán)合同效力與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果也是誠信原則的體現(xiàn)。誠信是民法中最重要的原則，要求當(dāng)事人誠實(shí)守信，不得逃避法律或合同約定的義務(wù)。如果不將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，一旦沒有辦理物權(quán)登記，當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同也隨之無效，其結(jié)果就會(huì)縱容違約的當(dāng)事人以不履行登記義務(wù)的方式逃避合同對其的約束力，守約一方的合法權(quán)益因合同無效也無法得到妥善保護(hù)，最終的結(jié)果就是破壞了市場經(jīng)濟(jì)條件下交易的基本規(guī)則，不利于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
 

　　索引：民法典第二百一十五條【合同效力和物權(quán)效力區(qū)分】

　　當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。