房地產開發項目一級市場準入條件嚴格，項目開發需要公司自身資金實力和較強的運營能力。實踐中，有大量房企因為資金不足而需要從二級市場參與開發，或者在取得項目土地后，由于自有資金無法完成項目建設而需要注入資金，使得項目轉讓的頻率增加。深圳律師咨詢網為您解答一下有關的情況。

　　房開項目轉讓實務中可采用多種教學方式，但相關技術操作系統規范發展并不需要完善，涉及國家層面較多，手續繁雜，不同的轉讓方式有不同的因素分析可能導致企業合同無效、無法履行等合規風險。

　　一、數據解析

　　在“非訴訟案件網”中，截至2019年11月20日，通過搜索“房地產”和“項目轉讓”共檢索到10161份判決書，包括來自不同地方的322個最高人民法院和1159個高級人民法院。

　　近年來，有關房屋開發項目轉讓的訴訟糾紛激增。實踐中，因項目無法交付而導致的案例很多，也有大量轉讓開發合同被認定為其他性質的。最高人民法院(2015)民康字第14號案例進行分析。

　　二、案例

　　2002年11月20日，林子勇、林雪芳和湯晴三人可以作為企業出讓方與受讓方祥和以及公司、華紹偉簽訂《協議》，約定進行出讓方將盛鴻公司信息全部發展股份轉讓給土地受讓方。

　　同日，雙方簽署了《項目轉讓協議》，同意以將洪升公司全部股權轉讓給祥和公司的方式，將洪升公司持有的 "紫茵山莊 "項目轉讓給祥和公司；協議約定，祥和公司將洪升公司的另一套“紫云別墅”轉讓給林子勇指定的公司，同時剝離其余9項資產；協議簽訂后一年內，林子永夫婦應盡最大努力剝離除“紫云山莊”以外的所有債權債務后再簽訂。

　　2002年12月26日，協議進行各方確認企業股權轉讓后構成為一個祥和公司90％、張燕10％，并辦理了中國工商管理登記。

　　2003年3月31日，盛鴻公司就盛鴻公司原債務糾紛導致“紫音山莊”關閉一事致函林子勇，表示將停止履行協議，行使不安抗辯權。事后盛鴻公司要求三方償還其債務并解決糾紛，轉讓股權4294萬元人民幣。

　　2004年9月20日，林子勇等四人向珠海市中級人民法院提起訴訟，要求確認股權轉讓協議和項目轉讓協議無效，要求和平公司方返還股權。該案由最高人民法院審理，經一審和二審還押候審。

　　發回重審后，一審法院認定:

　　1、《項目進行轉讓協議》約定以出讓股權為轉讓管理方式，并對公司固定資產剝離進行了一個約定，已超出我們一般工程項目可以轉讓合同的范疇，本案應定性為股權轉讓糾紛；

　　2、案件合同中的公司資產剝離協議并不改變盛鴻公司的股份和注冊資本總額; “紫音山莊”項目以外的其他債務由林子勇等三人承擔的協議，不得與善意第三人作對。協議當事人合謀損害債權人利益的主張不能成立

　　3、《城市房地產管理法》第三十九條并非強制性規定，因同意剝離的“紫云山莊”項目違反該規定而主張協議無效的主張不能成立。判決駁回了林子勇的訴訟請求。

　　林子勇三人對一審判決不服，提出上訴。二審法院認為:

　　1、涉案協議是逃避房地產行業監管，構成掩蓋非法目的的合法手段；

　　2、關于企業剝離債權進行債務的約定財產損害公司債權人經濟利益，且違反《公司法》第三十六條“股東之間不得抽逃出資”的禁止性法律規定。判決協議無效，雙方通過互相返還股權和轉讓金。

　　最高人民檢察院認為事實不成立，法律適用不當，提出抗議。

　　最高人民法院認定：

　　1、現行法律不禁止住房項目轉讓。以股權轉讓方式轉讓項目，不違反法律、行政法規的禁止性規定，不構成掩蓋非法目的的合法手段。

　　2、在“紫山別墅”以外地方簽訂的債權債務剝離協議，如無證據證明損害了債權人的利益，則該協議當作有效。根據公司法司法解釋(三)第十二條的規定，也不屬于二審判決確定的撤資行為。判決撤銷二審判決，維持珠海市中級一審法院的判決。

　　當房開項目進行各方矛盾發展不可調和時，一方往往向法院起訴主張合同無效以獲取我們自己一個更大的利益。此時，認定合同的性質、相關國家法律制度規定是否能夠影響經濟合同效力尤為重要。

　　在審判期間，最高法院指出，規章條款旨在規范和懲罰違反法律規定的行為，以禁止該行為的目的，但并不否認該行為在民法和商法中的效力。

　　深圳律師咨詢網提醒大家，效力條款的目的是否認法律效力，其功能是對違反者實施制裁，以限制其行為。這些規范不僅是為了懲罰違法行為，而且是為了否認民商法的效力。因此，在司法實踐中，當事人主張合同無效的條款通常屬于行政規定，法院不予支持。