一、雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)應(yīng)注意什么？

　　深圳房地產(chǎn)律師介紹買賣雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

　　（1）明確房屋價(jià)格和轉(zhuǎn)讓稅的承擔(dān)方式。特別是稅收承擔(dān)問題，由于大多數(shù)買賣雙方都不知道該承擔(dān)什么費(fèi)用，雙方在協(xié)議不明確時(shí)容易發(fā)生糾紛。

　　(2)明確房款的交付方式和時(shí)間。避免因一方拖延而未能履行協(xié)議。

　　(3)明確房屋過戶和交房時(shí)間。督促雙方辦理過戶和交房手續(xù)。

　　(4)明確違約金金額。避免因違約金數(shù)額不明而得不到法院支持或執(zhí)行的糾紛。

　　（5）盡量不要簽訂陰陽合同，即為避稅簽訂高低價(jià)銷售合同，將低價(jià)合同轉(zhuǎn)讓給房屋管理部門，實(shí)際執(zhí)行高價(jià)合同。

　　一旦發(fā)生爭議，雙方可能會(huì)被判處轉(zhuǎn)讓合同。有時(shí)當(dāng)雙方簽訂銷售合同轉(zhuǎn)讓給房屋管理部門時(shí)，房屋管理部門將要求重新簽訂格式合同。如果重新簽訂的格式合同與之前的實(shí)際合同不一致，則應(yīng)在實(shí)際合同中注明轉(zhuǎn)讓合同與本合同不一致時(shí)，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。
 

　　二、雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

　　下列房屋買賣合同為無效合同。

　　1.房地產(chǎn)和房地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。房屋建在土地上，是土地的附著物，不可分割。因此，當(dāng)房屋所有權(quán)通過銷售轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　2.未辦理登記轉(zhuǎn)讓手續(xù)，合同無效。房屋買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以買賣雙方向房屋所在地房屋管理部門登記轉(zhuǎn)讓為標(biāo)志。否則，房屋買賣合同不能生效，即使房屋實(shí)際交付，也不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力。

　　3.產(chǎn)權(quán)主體存在問題，合同無效。出售房屋的主體必須是房屋的所有人。非所有權(quán)出售他人房屋的，其銷售行為無效。房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須經(jīng)共有人同意才能出售。出售共有房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交共有人同意的證明。

　　4.侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出售共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出售出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

　　5.單位違反規(guī)定購買房屋，合同無效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或者變相購買城市私殊需要必須購買的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購買私人住房的，銷售關(guān)系無效。

　　6.銷售中存在欺詐行為，明顯不公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私在地人民政府規(guī)定的私人房屋評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)房屋所在地房屋管理機(jī)關(guān)同意生效。

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